В 2026 году доход от сдачи квартиры можно учитывать в специальном налоговом режиме для самозанятых, только если фактическая деятельность входит в действующий перечень разрешённых видов деятельности и собственник соблюдает остальные условия режима. Само получение арендной платы не даёт права применять этот режим: перед расчётом налогов необходимо провести проверку по статьям 718 и 719 НК РК.
Самозанятый для сдачи квартиры: условия режима
Для бухгалтера важно разделять два вопроса: право собственника передать квартиру нанимателю и право учитывать полученный доход в режиме для самозанятых. Налоговый режим выбирают не по названию договора и не только по статусу жилья, а с учётом вида деятельности, характеристик физического лица и порядка получения дохода.
По статье 718 НК РК режим предназначен для физического лица, которое одновременно:
- не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя;
- является гражданином Республики Казахстан или кандасом;
- ведёт один или несколько разрешённых видов деятельности;
- не использует труд работников;
- соблюдает установленный месячный предел дохода.
Поэтому собственнику недостаточно назвать себя самозанятым или сформировать договор найма. Нужно сопоставить фактическую деятельность по сдаче квартиры с перечнем, действующим в период получения арендной платы. Если деятельность не соответствует разрешённому виду, поступление нельзя включать в объект обложения по этому специальному режиму.
Проверку следует проводить именно по правилам 2026 года. Ранее применявшийся налоговый порядок, прежний статус собственника или способ отражения дохода в прошлых периодах сами по себе не подтверждают право использовать новый режим.
Налог на самозанятых при сдаче квартиры
Статья 719 НК РК связывает объект обложения с доходом от деятельности, включённой в разрешённый перечень. Налоговым периодом для самозанятого является календарный месяц, а доход признаётся на дату расчёта, в том числе при получении денег или их эквивалента.
После подтверждения права на режим индивидуальный подоходный налог исчисляется по ставке 0% согласно статье 720 НК РК. Это не освобождает собственника от учёта доходов и социальных платежей. Операции отражаются через специальное мобильное приложение, а сведения о доходах включаются в формируемый в нём реестр.
Социальные обязательства регулируются отдельно. Статья 101-1 Социального кодекса РК предусматривает для лиц, применяющих режим для самозанятых, уплату обязательных пенсионных взносов, обязательных пенсионных взносов работодателя, социальных отчислений и взносов на ОСМС. Для социальных отчислений, обязательных пенсионных взносов и обязательных пенсионных взносов работодателя в предоставленной норме указана ставка 1% по каждому соответствующему платежу. База определяется с учётом дохода и установленных ограничений.
Следовательно, нулевая ставка ИПН не означает отсутствия всех обязательных платежей. Бухгалтеру необходимо отдельно проверить состав социальных платежей, объект их исчисления и применимые ограничения за соответствующий месяц.
Что проверить по квартире, договору и платежам
До начала применения режима следует собрать документы и установить содержание операции. Рабочая проверка может включать:
- Подтверждение права собственника распоряжаться квартирой.
- Договор с данными сторон, описанием объекта, сроком пользования, размером платы и порядком расчётов.
- Сопоставление сдачи квартиры с действующим перечнем разрешённых видов деятельности.
- Подтверждение того, что физическое лицо отвечает условиям статьи 718 НК РК.
- Банковские выписки, расписки и другие документы о фактическом получении денег.
- Чеки специального мобильного приложения и сведения реестра доходов.
Особое внимание нужно уделить назначению каждого поступления. Арендная плата, обеспечительный платёж, возмещение коммунальных расходов и оплата дополнительных услуг имеют разное экономическое содержание. Их следует разграничить в договоре и платёжных документах, а затем определить, какие суммы признаются доходом от разрешённой деятельности.
Дата подписания договора и дата получения денег могут не совпадать. Для налогового учёта самозанятого значение имеет дата расчёта, поэтому поступления нужно распределять по соответствующим календарным месяцам. Нерегулярная сдача квартиры не отменяет проверку вида деятельности, условий режима и порядка оформления расчётов.
Если расчёты проходят через интернет-платформу, применяются специальные правила статьи 721 НК РК. Оператор платформы выступает налоговым агентом при соблюдении предусмотренных этой статьёй условий и удерживает соответствующие налог и социальные платежи. Обычное размещение объявления на сайте ещё не подтверждает, что расчёт проведён по такой схеме: необходимо проверить роль платформы и документы по операции.
Что делать бухгалтеру в 2026 году
До отражения арендной платы в режиме для самозанятых бухгалтеру стоит действовать последовательно:
- определить фактический вид деятельности собственника;
- проверить его наличие в актуальном разрешённом перечне;
- подтвердить соответствие физического лица статье 718 НК РК;
- проверить договор и назначение каждого поступления;
- установить дату получения дохода;
- сверить платёжные документы с чеками и реестром мобильного приложения;
- отдельно рассчитать социальные платежи;
- при участии интернет-платформы определить, кто исполняет обязанности налогового агента.
Документы лучше хранить единым комплектом: договор, подтверждение права на квартиру, платёжные документы, чеки приложения и расчёты обязательств. Запись «самозанятый» в договоре не заменяет проверку условий режима, а банковский перевод без понятного назначения не раскрывает содержание операции.
Если разрешённый вид деятельности или отдельное поступление нельзя однозначно квалифицировать, до расчёта обязательств следует проверить актуальный перечень и редакцию норм на дату получения дохода. Это особенно важно при изменении характера аренды, появлении дополнительных услуг или переходе на расчёты через платформу.
Частые вопросы
Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду в 2026 году? — Применить режим к арендному доходу можно, если сдача квартиры соответствует разрешённому виду деятельности, а собственник выполняет остальные условия статей 718 и 719 НК РК.
Достаточно ли оформить договор и указать в нём статус самозанятого? — Нет. Договор фиксирует условия сделки, но право на режим подтверждается соответствием всем установленным требованиям, включая разрешённый вид деятельности.
Какой налог платит самозанятый при сдаче квартиры? — После подтверждения права на режим ИПН исчисляется по ставке 0% по статье 720 НК РК. При этом сохраняются социальные платежи, которые необходимо рассчитывать отдельно.
Когда признаётся доход от сдачи квартиры? — Для самозанятого доход признаётся на дату расчёта. Налоговым периодом является календарный месяц, поэтому важна фактическая дата получения денег.
Нужно ли разделять аренду и коммунальные платежи? — Да. Арендную плату, возмещение расходов, обеспечительный платёж и стоимость дополнительных услуг следует разграничить по договору и подтверждающим документам.
Источники
- Самозанятые и аренда в Казахстане в 2026 году: как проверить режим
- Статья 101-1 Социального кодекса Республики Казахстан